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新「租务法」争议不断 租贷市场发展受限

新「租务法」争议不断 租贷市场发展受限
市民对新「租务法」意见不一,而地产界人士普遍持反对态度。(苏琪摄)
新「租务法」争议不断 租贷市场发展受限
新「租务法」争议不断 租贷市场发展受限
新「租务法」争议不断 租贷市场发展受限

对于旨在规管本澳租赁市场乱象的新「租务法」,地产界人士普遍持一面倒的反对态度,认为法案未经深思熟虑就仓猝立法。有地产界人士表示,业界一直希望政府能够透过修改租务法例打击租霸,但今次修法明显以限制业主权利为出发点,缺乏保障业主措施,变相令市场发展受限。而市场对新法案则意见不一,当中「业主三年内不得单方面毁约」以及「验笔迹」等条文较受争议。

新「租务法」修改文本规定业主三年内不得单方面毁约,实际上是希望维持租务市场的稳定,以及保护租客。如果在租赁期内,出租人可以随时单方终止合同的话,意味着承租人没有任何保障,随时可以被要求迁出。对于租住居所的人来讲,他们即使租了地方住,亦随时面临被业主赶走的风险;而对于租铺位做生意的人来讲,若出租人可随时赶走他们的话,他们则无法为生意作出任何投资,尤其是装修、消防等往往需时数个月,若然刚装修好就被业主单方终止合同的话,则会回本无期,影响整个商业市场。

业界:三年时间太长

但有业界人士认为,「业主三年内不得单方面毁约」无异于「绑死」业主,措施既不方便业主,对学生、外僱租客都造成不便,比内地法例更为倒退,也无助解决现时困扰业主的租霸问题。对于业主而言, 三年时间太长, 期间不準单方面解约,倘楼市处于上升周期,业主宁可丢空单位不出租,直接等待物业升值再沽售,市场租盘反而会减少。

有地产界人士表示,「业主三年内不得单方面毁约」既不方便业主,对学生、外僱租客都造成不便。

对于租客而言,三年时间也不一定合适,特别是本澳大部分居民居住自置物业,约三成租赁住宅,换言之大部分租客为外僱、来澳升学的大学生。大学生一般就读四年,三年租约明显没有考虑他们的现实需要;外僱则需要蓝卡续期,三年租约期间或会面临蓝卡不获续期,届时会出现退租赔偿问题。事实上,过去沿用的一年死约、一年生约两年期租约已具备操作性,让业主、租客达成双方满意的退租协议。新文本进一步限制业主权利,且没有考虑租客现实需要,两边不讨好,担心届时又出现其他问题。

「验笔迹」增法院及公证的压力

面对澳门「租霸」问题日益严重却难以解决,澳门中小型企业联合总商会会长周锦辉认为,「验笔迹」的方法操作性不高,反而增加法院和公证的压力,建议政府主动介入作调解维持业主与租客的秩序。

不过,有部分人士表示,按照以往法例,房屋出租需要缴交印花税以及到财政局申报,然后根据租赁的方式缴交房屋税,新「租务法」引入政府「验笔迹」的环节,有助堵截报税漏洞。同时,认明出租人及承租人的身份,以保障双方的权益,亦防止不法分子租赁民宅,有利于大厦管理和居民安全。再者,能将「非旅」的法律责任落实到经营者身上,保障业主权益。

新「租务法」引入政府「验笔迹」的环节,有助堵截报税漏洞。

政府:密切留意对楼市影响

本澳政府今年5月份收紧楼按政策,但6月份新批核的住宅按揭贷款当中,本地居民的部分却不跌反升。经济财政司司长梁维特曾早前表示,政府会密切留意「租务法」推出后对楼市的影响,若反而令楼价增幅过大,政府就具备条件出手;但因法律刚通过,相信需要更多时间观察,才能更準确观察趋势。

澳门金融管理局日前发布的统计显示,2017年7月份,本澳新批核的住宅按揭贷款按月上升19.1%至57.72亿元,而本地居民部分则按月下跌19.4%至38.2亿元。同期,新批核的商用物业贷款按月大升79.5%至109.26亿元,居民部分按月攀升82.4%至108.92亿澳门元,主要是由大型旅游项目发展相关的大额贷款所带动。

有地产界人士认为,新「租务法」未经深思熟虑就仓猝立法。

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